Marcel Chaves Alvim – advogado associado da Fraz Advocacia desde 2022
Embora as relações no meio rural sejam marcadas pela informalidade e confiança, os negócios firmados entre produtores normalmente envolvem valores vultosos, milionários, e qualquer deslize no fechamento de um contrato pode acarretar consequências danosas para uma das partes.
É comum, na rotina do advogado, receber clientes com contratos mal ajustados, cujas ambiguidades, ou até mesmo a malícia de uma das partes, geram estresse desnecessário. O que seria um bom negócio, seja ele de compra e venda, arrendamento ou parceria, acaba por originar transtornos custosos e resolvidos em longas batalhas judiciais.
Os contratos rurais normalmente envolvem pagamentos parcelados, anuais, e, naturalmente, manter uma boa relação entre os produtores é fundamental. Por isso, tudo deve ser esclarecido e ajustado desde o início. A participação de profissionais especializados garante que os interesses dos envolvidos sejam efetivamente resguardados, evitando surpresas indesejáveis.
São muitas as possibilidades de ajuste, como: critério de fixação do preço (ad corpus ou ad mensuram), imposição de cláusula resolutiva expressa, multas por descumprimento, modo como ocorrerá a transferência da posse, travas de preço das parcelas, foro competente para eventual discussão judicial, incidência da exceção do contrato não cumprido, responsabilidades e manutenção de licenças ambientais, entre outras.
Assim, um trabalho minucioso é necessário para garantir a proteção tanto na compra e venda quanto ao parceiro, arrendatário ou comodatário envolvido. Em julgados recentes, o Tribunal de Justiça do Tocantins destacou o caráter cogente das normas previstas no Estatuto da Terra, ressaltando que cláusulas contratuais que afastem ou limitem a aplicação das normas agrárias não são válidas, prevalecendo sempre a proteção legal, especialmente no tocante à renovação automática e ao direito de preferência.
Além disso, questões ambientais têm impacto direto no negócio jurídico firmado. A legislação brasileira, especialmente o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), obriga proprietários e produtores a respeitar reservas legais e áreas de preservação permanente (APPs). As partes também devem providenciar as devidas licenças ambientais. E a responsabilidade ambiental possui natureza propter rem, ou seja, acompanha a coisa: o Estado pode exigir a reparação de quem está no imóvel, independentemente de ter sido o autor da degradação ambiental.
Portanto, a simplicidade da vida no campo não se traduz na hora de fechar um bom negócio. Muitos ainda deixam a elaboração a cargo de pessoas sem qualificação, utilizando-se de modelos genéricos da internet. Em tempos de modernização do agronegócio, economizar nesse aspecto pode significar custos muito maiores no futuro. Investir na elaboração e na crítica dos contratos agrários é irrisório diante dos valores normalmente envolvidos.
